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深圳楼市躺赚时代结束!

2020-4-22 20:29| 发布者: admin| 查看: 391| 评论: 0

摘要: 深圳楼市太过于魔幻!一边是深圳豪宅开售秒光,一边是全国楼市刚需遇冷、销售惨淡。近期,由于深圳房价过于“高调”,引发监管层关注。违规资金再入楼市据财联社报道,4月20日央行深圳中心支行给辖内各银行发布通知, ...

深圳楼市太过于魔幻!

一边是深圳豪宅开售秒光,一边是全国楼市刚需遇冷、销售惨淡。近期,由于深圳房价过于“高调”,引发监管层关注。

违规资金再入楼市

据财联社报道,4月20日央行深圳中心支行给辖内各银行发布通知,要求紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况,同时需当天上报。

房抵经营贷违规流入房地产,即通过经营贷的形式将资金输入楼市。因此这次监管层要求自查,并明确划定了自查范围:

1、3月末房抵经营贷余额;

2、借款人名下经营实体的真实性;

3、借款人持有被抵押房产时间,企业成立时间;

4、新购房产作抵押的贷款;

5、借款人贷后新增房产。

显然,近期深圳的楼市迅速升温,极有可能与这些资金脱不了干系。

揭秘“房抵经营贷”套路

利用房抵经营贷违规买房的操作大致是这样的:

购房者利用名下正常经营一年以上的公司来筹措过桥资金,再用过桥资金买房。等到房子过户后,再去银行以房子做抵押,将资金以经营贷的名义借出来,偿还过桥资金。

举个例子说,比如小白开了一家公司,假设现在已有一笔A银行的100万贷款到期需偿还。但小白当下的自有资金已经用于扩大再生产,还有一笔100万的应收款1个月后才能收回。那这1个月资金不够用,怎么办?

于是小白就找到小黑,以高于银行贷款的利息或手续费为代价,从小黑那里获得了这笔100万过渡资金,即过桥资金,打算偿还A银行的贷款。

但是小白看见深圳房价大涨,蠢蠢欲动,于是乎将这笔钱买了房,并没有还款给A银行。等买到房子后,小白再将房子抵押给B银行,以经营贷的名义贷出100万,偿还小黑的过桥贷款,过桥资金再去偿还A银行贷款。

表面上是过桥资金买了房,但其实最终是用经营贷的钱来还,相当于就是用经营贷的钱买了房。

经营贷的初衷是向中小企业主或个体工商户提供融资服务,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款。但这么一操作,经营贷的钱就不知不觉地流入了楼市。

经营贷资金有的来自于银行和其他金融机构、地方政府等等。总之一句话,这种“神操作”会让本来该流向实体经济的钱流向房地产!这是监管层绝对不允许的!

需要提一句的是,为了应对疫情,今年3月初,深圳市级财政将拿出10%的产业专项资金用于中小微企业新增贷款进行按实际支付利息的50%给予总额最高100万元的贴息支持。

也就是说,深圳中小微企业如果获得新增贷款,利息的一半可由政府承担。这意味着利用经营贷买房的成本降低了一半,只要你通过“操作”弄到一家公司,用低息资金去深圳付个首付,简直可以说空手套白狼!

但是深圳房子的首付,或者全款买房,并不是小数目。为什么有些人宁愿冒着违规犯法的风险,不惜几千几万的中介费去买房呢?说白了,还是因为深圳楼市的再度疯狂。

疯狂的楼市

早在疫情期间,就有新闻爆出深圳豪宅抢手,二手房涨价,房东集体抬价之类的新闻:

3月13日,位于深圳蛇口的太子湾·湾玺T7栋加推14套房源,总价4200万起,开售8秒就宣告售罄,销售金额达6亿元。

3月份,70个大中城市一二手房价涨幅扩大,深圳以环比1.6%的涨幅领跑70城二手房价。

但是与南山蛇口豪宅区不同,郊区的光明区乐府花园在3月28日开盘限时线上选房后,1036套房子,均价4.7万元/平方米,仅卖出不足3成。

国家终于出手!刚需和炒房客都害怕

刚需害怕的,并不是深圳房价因为严厉调控而下跌,因为深圳作为未来的超一线城市和社会主义示范区,房价是很难下调的。刚需真正害怕的是由于调控而误伤自己,误伤实体经济。有的人或许千万百计弄来的钱,想要给自己安个窝,但是你的资金来源不过关,照样不行。

最重要的是,二手房东害怕房价下跌,业主集体哄抬房价、打响财富保卫战,也使得刚需望而却步。

而炒房客则看重一个楼市周期的收益率,一旦价格买高了,如果后面资金撑不住,高买低卖,就成了被收割的韭菜,血本无归。

有人说,如果深圳房价真的跌了,那不就有大笔资金抄底进去吗?还真不一定。就算有,抄的也是豪宅的底。交易,永远都是买涨不买跌。

也正是在这种矛盾之下,深圳楼市就出现了豪宅售罄,刚需遇冷的“奇观”。

但无论是南山蛇口豪宅区,还是光明的郊区,监管层该出手的还得出手。

值得注意的是,这次监管层对深圳楼市并没有主动追查,处罚,而是采取自查的方式。显然,自查的效果肯定不如追查,但是这可以对深圳楼市起到敲山震虎的作用,比如浙江两银行因经营贷和消费贷资产被挪用于购房而被罚65万多。

所以以后经营贷大规模流入房地产市场几乎不可能,深圳楼市躺赚时代即将结束。但更要命的是,像这种企业最需要的房产抵押贷受限后,银行的授信也可能会有收紧。

总之,希望经营贷的收紧不要给企业的现金流带来负担,房地产搞事情,不能让实体经济来买单!


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