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海银财富和您一起看房地产投资韧性几何

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发表于 2018-4-25 13:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
海银财富和您一起看房地产投资韧性几何
  经济越发展,信用越重要。海银财富面对未来,充满信心,我们将继续发扬创新务实,锐意进取的精神,不坠壮志,搏击长空,扶摇而上。我们愿与业内和各界朋友一起,共同合作,为客户提供更专业优质的服务。海银财富历来积极探索中国财富管理的道路与方向,当前已经跻身中国财富管理行业的第一方阵。秉承诚信、卓越、创新、共赢的企业文化,通过投研创新,充分发挥自身专业特长和资源优势,致力于打造中国领先的财富管理机构。

孟子曰无恒产者无恒心,任何时候民众对于房地产投资的关注度不会有丝毫减弱, 在经历了地王潮、日光盘、连夜排队抢购的热潮到 限买、现卖(购买售出)、限贷等一些列密集的调控措施,中国的房地产市场似乎真的老实了。海银财富分析,3月美联储加息25个基点,中国央行佛系加息,公开市场操作利率上调5个基点,目前个人住房贷款上升至5.25%左右。海银财富分析,接下来美联储2018年应该还有2-3次加息,中国是否会跟进?目前金融防风险、去杠杆等因素叠加,房地产到底还能不能投?
首先我们需要明确一件事件,二零一七年从中央到地方的一些房地产调控措施是针对市场投机行为。海银财富分析,当中本身有部分刚需错杀的情况存在,比如:大多数城市的购房限制和户籍挂钩,巨量的城市流动人口的购房需求被抑制;其次大家想过一个问题没有?不论是限购还是限贷,本身市场需求并没有减少,只是增加了交易的成本,暂缓了需求的释放的时间。只要调控政策有所放松,需求释放,那么房地产又将是怎样一副光景勒?
根据统计局2018年1月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市住宅销售价格环比由上月持平转为小幅下降,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月回落0.3和0.2个百分点;三线城市环比涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。海银财富分析,这组数据是在调控政策出台半年后的数据,整体呈现一线城市销售价格涨幅小幅下降,二线城市涨幅回落,三线城市涨幅小幅回落。需要注意的是房价并没有出现下跌,而是涨幅小幅回落,需求端口热情不减。
图1:70个大中城市住宅价格指数

数据来源:WIND,海银财富研究部
海银财富分析,房地产作为中国宏观经济的重要支撑,在目前目前内生动力培养,制造业升级之际,保障房地产市场的平稳发展才是最重要的。海银财富分析,房地产调控措施并不是要压制房地产市场的上涨和发展,而是为了控制房地产市场的波动率,不能过热,也不能影响到现实中的房地产市场,平稳低风险健康的平稳发展才是房地产市场调控的主要目的。
再从土地端口来看,二零一七年土地购置面积呈现上涨的趋势。说明开发商对于未来房地产开发市场持续看好,进入补库存的阶段。
图2:土地购置面积

数据来源:WIND,海银财富研究部
房地产投资来看,房地产开发计划总投资总投资在二零一七年的下半年,并没有受到调控政策太大的影响,继续稳步的增长。
图3:房地产开发计划投资

数据来源:WIND,海银财富研究部
海银财富分析,最后人民对于美好生活的向往,就是体现在衣食住行等方面,住房升级的需求也在随着时间缓慢增长,刚需升级改善,平层升级别墅,物业服务升级,配套设施升级,只要商品和服务还在升级,就会刺激更多的需求。住房作为人民美好生活的基础,人们的追求会停止吗?

其实想想也很容易明白,决定市场发展的主线是供需,本身由于政策调控的原因市场积压的需求,叠加住房升级的需求,房产市场需求总量呈现积压增长态势。调控政策更多的是展缓了需求的释放,未来房地产投资的韧性任将持续。
海银财富分析,二零一七中国宏观经济实现超预期增长,外需改善,进出口大幅增长,外汇贮备快速回升,人民币兑美元一度升破6.26元关口。海银财富分析,随着一带一路以及深度的对外开发措施的制定,人民币汇率有望得到支撑。保汇率还是保资产的论调不攻自破。人民币汇率坚挺,人民币资产吸引力又增强了,房地产市场投资吸引力不减。


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