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海银财富分析,房企融资收紧,REITS或成未来趋势

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发表于 2018-5-4 15:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
海银财富分析,房企融资收紧,REITS或成未来趋势

海银财富分析,过去20年的经验来看,融资能力是房地产企业的生命线。房地产行业过去三年融资总规模(不包括私募债,银行间ABS,供应链金融)合计75950亿元人民币,其中银行授信为地产企业主要融资渠道,占比为73.81%。海银财富分析,在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下,整体来看,银行授信全面趋紧。随着主要融资渠道的收紧,类REITS将逐渐成为房地产行业低成本资金的重要来源。

01
15至17年房地产企业融资情况
从过去20年的经验来看,融资能力是房地产企业的生命线。房地产行业过去三年融资总规模(不包括私募债,银行间ABS,供应链金融)合计75950亿元人民币,其中银行授信为地产企业主要融资渠道,占比为73.81%。海银财富分析,在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下,中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧,具体包括:禁止配资拿地等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给五证不全开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。18年以来,在全国范围内,已有部分银行下发相关文件,或已暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停开发贷业务。整体来看,房企银行授信渠道融资趋紧。

总体来看,银行授信,信用债,地产信托非标融资,总占比为96.62%,这说明不动产行业和整个金融体系仍然信奉以基于主体信用和抵押率为主导的融资文化。海银财富分析,债类融资将会导致高杠杆的存在,这也和当下各房企的财报相符。在目前降杠杆去产能的主流声音下,此类高杠杆的行业模式可能难以为继。 从非财务杠杆融资看,股权融资微乎其微,说明股权融资基金(多出现在商业地产大宗收购领域)等仍然处于雏形阶段。海银财富分析,而真正能够降低财务杠杆,盘活存量资产,并使得普通民众参与和分享大宗地产投资收益的REITS在中国尚未产生。海银财富分析,按照交易所目前发行的类REITS规模来看,存量规模在600亿元左右。海银财富分析,根据发达国家普遍REITS规模占GDP7%左右的数据,按照中国16年GDP总额74.4万亿元人民币的规模,国内REITS的市场应在6万亿元人民币左右,待相应政策出台,应有巨大发展空间。

02
15至17年政策面对于不动产融资的影响

《关于房地产公 si债券的分类监管方案>: 通过综合指标评价将房企区分为正常类、关注类、和风险类。采取分类监管,审批的方式,对于关注类企业实行重点监管,差异化信息披露。对于风险类企业,要求成效机构审慎承接相关项目。

《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见>:发改委为落实党中央、国务院房地产调控政策,积极引导社会资金投向实体经济,对企业债券审核落实房地产调控政策提出严格限制房地产开发企业发行企业债券融资并用于商业房地产项目,明确收紧了商业性房地产的开发融资。

《关于开展金融行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知>:银监会发文要求 16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。这16个房地产价格上涨过快热点城市包括:北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。检查的内容为截至2016年9月末与房地产有关业务情况。包括房地产贷款业务规制要求以及调控政策的执行情况,理财资金投资管理情况,房地产信托业务合规经营等。涉及违规操作包括违规购地,首付贷,投资非标产品比率。

《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理计划第四号>:基金业协会发布的备案管理规定四号文,起草背景为:落实地产调控政策,与其它金融机构保持一致,避免监管套利。文件规定:私募机构通过银行委贷,多层嵌套,受让信托受益权,明股实债的方式投资于上涨过快的热点城市(根据住建部规定包括:北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市)的,暂不予备案。

《上市公 si非公开发行股票实施细则>修订:取消董事会决议日、股东大会决议日作为定价基准日,定价基准日为本次非公开发行股票发行期的首日。海银财富分析,上市公 si申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20%。上市公 si申请增发、配股、非公开发行股票的,本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。此举使得地产上市公 si普通的三年期定增,及与并购重组配套融资的三年期定增受到冲击。

整体来讲,过往的政策多轮调控开启了房地产市场从去库存转向去产能的序幕。海银财富分析,2015年下半年以来的地产牛市较好地推动了三四线城市去库存,二零一七年至 22个城市的楼市调控政策和近期出台的对房企融资的限制性规定都在很大程度上约束了开发商的拿地冲动,当前房企拿地动能已经显著减弱。在三四线库存较高但一二线优质土地储备相对不足的背景下,房地产投资存在较大的下行压力,房地产市场已经开启去产能模式。

同时限购限贷和融资收紧政策极大地增加了开发商的资金偿还压力,那些在本轮牛市中扩张过快、在优质城市新增土地储备较多但开发资金相对比较紧张的中小开发商正在逐渐成为大型房企并购或合作开发的对象。海银财富分析,随着三四线城市的中小房企逐渐退出市场和一二线城市实力较弱的房企逐渐被并购,中国房地产市场产能过剩的局面得到较大改观。整体符合国家去杠杆,去产能,租售并举的宏观调控政策。

03
国内REITS的发展机遇  
REITs是一种以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

国ji通行意义上的REITs在性质上类似于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。海银财富分析,REITs可以封闭式或开放式运行,也可以上市交易流通, REITs的主要特征体现在公开募集、以不动产资产投资为主、具有流动性、享受税收中性待遇、强调资产组合管理、严守分红派息与杠杆政策等。

海银财富分析,政策面对于地产融资的收紧,将会使得地产板块在可预见的未来产生较大的变动。 首先,融资政策的收紧导致小型房企只能转而通过私募渠道寻求资金,而私募渠道的资金成本或已经高达15%。海银财富分析,这可能导致局部的信用违约甚至局部市场出清事件。另一方面则可能导致地产行业的并购重组加剧,因为行业本身的债性融资属性导致强者恒强。

此外,地产行业的资源将有可能转向长租公寓领域,一方面,长租公寓能够有效缓解目前一二线城市房价与居民收入之间的矛盾,解决就业青年居住问题,事关民生,也利于提升城市竞争力。 另一方面,在政策强调去杠杆,去产能的呼声之下,长租公寓可以很好的通过后续的持续运营管理实现收益,是股权投资的较好标的;此外,长租公寓也可以通过类REITS或REITS等手段实现非财务杠杆行融资,是地产转型的有益方向,其轻资产的特质也符合国家相关政策,可以看作是国内地产行业向持有-运行-收益的国外成熟地产模式的初步转型。

二零一七年12月18日至20日,中央经济工作会议在北京举行,会议首次提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,并将其列为8项重点工作之一。会议提出:要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。海银财富分析,完善促进房地产市场平稳健康发展的畅销机制,保持房地产市场调控政策连续和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

海银财富分析,按照十九大提出的我国在2035年实现中等发达国家的标准, 以5年内住房自有率下降10%计算,房屋平均租金水平上升30%,保守估计,长租公寓5年内将达到1.98万亿元市场规模。

海银财富分析,未来房地产整体行业应该提倡专业化运营管理,从粗放型转向精耕细作,从重量转向重质。海银财富分析,融资方面则有可能向直接融资倾斜,形成股债并举,同时吸引社会资本直接参与不动产投资,盘活存量资产。

从利率水平来看,如上图所示,3年期类REITS(REITS期限最长可达30年,但一般来讲视其为三年期产品),其利率水平通常比2年期AAA公 si债上浮50-100个BP左右。海银财富分析,资金成本主要跟入池资产的质量以及融资主体的信用相关。随着其他融资渠道的收紧,类REITS将逐渐成为房地产行业低成本资金的重要来源。

根据NAREITS网站显示,截至2016年底,全球有36个国家或地区出台了REITs或相似产品法规,REITs规模超过1.8万亿美元,其中REITS在美国和日本规模最大。我国尚未有标准化的REITS,横向比较的话,一旦相应的REITS政策出台,国内REITS存在很大的市场空间。

海银财富分析,国内公募REITS能够出台,随着国内城镇化的持续推进和人口结构红利的消退,优质物业所带来的稳定分红一集资本增值特性使得REITS更适合公众资产配置。海银财富分析,REITS的出现有利于打开投资通道,使得公众投资者能够规避商业物业高投资门槛以及户籍等因素的限制,享受优势区域物业发展(如北上广深)所带来的经济效应,缓解城镇化和不动产增值带来的贫富差距。


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