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海银财富分析,调控态度不放松12城已有7城响应

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发表于 2018-6-21 19:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
海银财富分析,调控态度不放松12城已有7城响应

1、中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比二零一七年1-5月增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
2、5月19日,住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。这是十天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松,也是年内第四次对房地产调控表明坚决态度。

3、住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市。这12个城市分别为:西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城响应,分别是成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安以及太原。
4、无论总体还是细分各类,1-4月商品房销售均较前值下滑明显,特别是以办公楼和商业营用房为主的商业地产,销售情况不尽如人意,其中办公楼连续两月销售负增长。

5、分区域来看,1-4月份的同比销售金额:东部地区下滑1.5%、中部地区增长26%、西部地区增长25%。东部地区在3月迎来近年首度负增长之后继续延续负增长态势,中西部继续保持较快增长。

6、部分二三线城市因调控政策分化,人才政策成为购房者绕过限购的工具。一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速。目前全国除少部分区域外,房地产市场已经进入全面补库存阶段。

1. 年内四次重申调控态度不放松,住建部约谈12城已有7城响应
中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比二零一七年1-5月增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

重申调控目标不动摇、力度不放松?10天内第二次,年内第四次!

5月19日,住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。

这是十天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松,也是年内第四次对房地产调控表明坚决态度。第一次是今年年初时,住建部有关负责人在澄清误读时;第二次是今年两会期间,住建部部长在部长通道接受记者采访时;第三次是5月9日,住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市zhengfu;第四次是5月19日,住建部发布(关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知)强调,近一段时间以来,部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。要坚持调控目标不动摇、力度不放松,各地要牢固树立四个意识,提高政治站位,毫不动摇地坚持房住不炒的定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

在重申坚持地产调控同时,住建部对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范房地产市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

根据国君证券观点,其中亮点有:1、热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议不低于25%。强调土地供给和住房供给对房价的影响机制,不单纯用需求抑制工具和货币调控手段。2、力争用3~5年,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。共有产权有推广的概率,不排除将当前北京独有的共有产权房大范围实施。3、加强资金管控,强调降杠杆,包括居民和企业。强调降杠杆,加强开发商资金监管,并继续控制居民杠杆。

住建部就地产市场调控问题约谈12城,已有7城响应!

住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市。这12个城市分别为:西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城响应,分别是成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安以及太原。

在约谈前后,这些城市陆续出手,升级楼市调控措施。4月24日,长春出台限购限售措施。5月7日,哈尔滨在出台措施,在主城6区内新购商品房3年内不能销售。5月10日,成都发文,针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题,积极加大市场整治力度,维护市场正常交易秩序。5月11日,长春发文,开发商在申请预售时要申报预售价格。在取得预售许可证10日内,须在销售现场醒目位置,按照申报价格一次性公开全部准售房源价格,明码标价对外销售。商品房实际成交价格不得高于预售申报价格,否则不予网签。同日,针对部分开发商采取饥饿营销等手法,制造紧张气氛。西安住房保障和房屋管理局对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行约谈。

这12个城市之所以被约谈,还是因为房价上涨过快,或是库存消化速度过快。例如徐州因淮海经济区中心城市等概念,带动当地楼市涨价预期强烈。房价已连续上涨24个月,而4月徐州共有17家楼盘开盘,共计2924套房源。多个楼盘实现日光。未来其他城市若市场过热,或也会面临类似情形。

图1:被约谈12城中7城先后出台调控措施

来源:Wind,海银财富研究部
2. 价格:一二线城市房价上涨势头有所抑制,三线城市微涨
从目前里看,房地产调控目标不动摇、力度不放松的趋势并未改变,而伴随着地产调控力度持续加大、调控范围不断扩容,地产市场调控效果逐渐显现,整体楼市价格趋稳。2018年4月70城新建商品住宅价格指数显示,4月全国房价平稳运行、热点城市继续降温仍是主基调。
房价涨幅同比继续放缓,环比除一线外有所回暖
从同比来看,整体房价涨幅水平与各线城市走势较为一致,房价涨幅继续下行。其中70城整体4月房价同比上涨5.3%,前值5.5%;一线城市同比下跌1%,3月同比下跌0.6%;二线城市同比上涨4.%,前值4.1%;三线城市同比上涨6.5%,前值6.7%。
图2:70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比(%)

来源:Wind,海银财富研究部
从具体城市来看,2018年4月70各大中城市新建商品住宅价格指数当月同比涨幅居前10位的城市依次分别是哈尔滨、西安、北海、大连、昆明、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、南充、徐州,其中除徐州以外其余九城已连续三月位列同比涨幅前10,徐州则因淮海经济区中心城市等概念,带动当地楼市涨价预期强烈,房价已连续上涨24个月,而4月徐州共有17家楼盘开盘,共计2924套房源,多个楼盘实现日光。
图3:70城新建商品住宅价格指数当月同比前后10名(%)

来源:Wind,海银财富研究部
而同比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为上海、杭州、郑州、合肥、北京、广州、南京、福州、无锡以及深圳,基本上皆为一二线热点城市,北京、上海、广州、深圳四座一线城市悉数在列。
二三线城市环比涨幅有所回暖,一线城市环比涨幅回落
环比来看,4月70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,前值0.4%;其中,一线城市环比涨幅为0,前值0.1%;二线城市4月环比涨幅0.5%,前值0.3%;三线城市环比涨幅0.6%,上月为0.5%。
图4:70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比(%)

数据来源:Wind,海银财富研究部
从具体城市来看,2018年4月70各大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅居前10位的城市依次分别是丹东、海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳、金华、烟台以及平顶山。
丹东因为朝鲜宣布要集中一切力量进行社会主义经济建设,楼市一夜逢春。海银财富分析,海南楼市由于受海南建设自由贸易港利好成为全国聚焦热点。西安、太原由于大力实施吸引人才战略,落户人口猛增,大批购买力涌入,导致地产市场火爆。
而环比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为上海、福州、广州、温州、南京、合肥、武汉、西宁、无锡、重庆,其中广州、上海两市已连续多月涨幅靠后。
图5:70城新建商品住宅价格指数环比前后10名(%)

来源:Wind,海银财富研究部
3. 销售:热点城市逊于三四线,商业地产回落明显
海银财富分析,自2016年10月开始的房地产全面调控,导致二零一七年销售面积同比增速从高位不断回落。2018年1-4月,全国商品房销售面积同比继续保持增长,但增速已连续9个月出现下滑。
销售面积与销售金额增速出现背离,商业地产不尽如人意
根据国家统计局最新数据显示,2018年1-4月商品房销售面积累计同比1.3%,前值3.6%,连续9个月涨幅回落;其中,商品住宅累计同比0.4%,前值2.5%,办公楼累计同比下降4.3%,前值-2.8%,连续6个月回落并且已连续两月负增长,商业营用房累计同比7%,前值9.6%,连续9个月回落。
图6:商品房销售面积:累计同比(%)

来源:Wind,海银财富研究部
图7:商品房销售额:累计同比(%)

来源:Wind,海银财富研究部
海银财富分析,商品房销售面积增速高于商品住宅,商业营用房销售面积增速高于商品住宅及办公楼,但呈现快速下滑态势,办公楼销售面积增速则连续两月负增长;同时商品房销售金额增速低于商品住宅,表明商品住宅销售价格上涨幅度高于商业用房和写字楼。同时,30个大中城市1-4月商品房销售面积同比下降24.2%,与全国销售面积1.3%的增速相背离,表明三四线城市商品房销售继续火爆,30个热点城市则不尽如人意。
图8:全国及30大中城市商品房销售额:累计同比(%)

来源:Wind,海银财富研究部
无论总体还是细分各类,1-4月商品房销售均较前值下滑明显,特别是以办公楼和商业营用房为主的商业地产,销售情况不尽如人意,其中办公楼连续两月销售负增长。
图9:全国及30大中城市商品房销售额:累计同比(%)

来源:Wind,海银财富研究部
东部延续负增长,中西部继续较快增长
分区域来看,1-4月份的同比销售金额:东部地区下滑1.5%、中部地区增长26%、西部地区增长25%。东部地区在3月迎来近年首度负增长之后继续延续负增长态势,中西部继续保持较快增长。
销售面积:东部地区下滑9.4%、中部地区增长13.1%、西部地区增长9.3%。东部地区跌幅有所扩大,中西部地区依旧保持较快增长。
图10:商品房销售面积:累计同比:分地区(%)

来源:Wind,海银财富研究部
4. 库存:多地楼市库存告急,更为密集调控潮或将到来
国家统计局数据显示,4月底全国商品房待售面积5.67亿平方米,同比下降16%,前值-16.7%,降幅连续两月回升;其中,全国商品住宅待售面积2.85亿平方米,同比下降24.5%。
图11:商品房待售面积:累计同比

数据来源:Wind,海银财富研究部
另外,从历史数据来看,当前全国商品房库存已降至2014年8月左右水平,商品住宅库存也已降至2013年5月左右水平。目前,大多数城市去库存压力已处于低位。
图12:十大城市商品房存销比(面积)

数据来源:Wind,海银财富研究部
海银财富分析,部分二三线城市因调控政策分化,人才政策成为购房者绕过限购的工具。一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速。目前全国除少部分区域外,房地产市场已经进入全面补库存阶段。预计未来各城市根据自身的库存去化水平继续推行因城施策、一城一策的精准化调控的基调不会改变,库存去化过快的城市或许会进一步收紧调控政策。
图13:不同城市的住宅出清周期情况

来源:海通证券,Wind,海银财富研究部


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